近两年，房地产正发生着与以往完全不同的变化，房企更加注重现金流，为了“活下去”哪怕是亏损也能接受，银行依照央行的规定，对房企融资“放水”的水管明显进行节流，调控方面相比去年更加收紧，想要钻政策漏洞炒房不再现实，想要利用高杠杆投资住房更不可能，最终形成一个结果，房企选择降价或变着花样降价，为了保障土地财政的稳定，“限跌令”时常会给房企上一课，上有政策下有对策，部分房企甚至通过“购房送购物卡”等形式进行变相降价促销，难道房地产真的没有市场了吗？

很显然，目前房地产供大于求的说法并不完全对，根据七普数据显示，截止到到2020年底我国城镇化率为63.89%，比发达国家平均水平（80%）低16.11%，比美国（82.7%）低18.81%，这还只是比例差距，我国总人口约美国的四倍，可以计算出我国的非城镇人口数量远大于发达国家，按照过去20年共计销售178亿平方米的商品房计算，平均每套房110平方米共计约1.6亿套房，平均每套房供3人居住，那么现有的商品房仅可满足4.8亿人居住，相比发达国家80%的城镇化率水平，很明显我国住宅供应仍然不足，再加上未来的老破小、老旧小区面临拆迁，对住房的需求也会更多，按照这个逻辑，房地产发展仍然有市场，然而，即便是在需求仍然较大的情况下，在房地产销售市场中体现得并不乐观。

楼市是否真有泡沫？

这是一个耐人寻味的问题，仁者见仁智者见智，当住房被赋予金融属性的那一刻起，就意味着房价难以“全国统一”形式发展，首先是土地价值本身就因城而异，其次是每个城市的购买力大小均不相同，最后是地方对住房的政策也不相同，最终形成房价最低的城市比如鹤岗仅有2千多元每平方米，最高的城市比如上海、深圳房价达到几万元甚至十几万元每平方米。

从百科对“楼市泡沫”的评定来看，通常情况下，1平方米单位中档商品房价格比当地人均收入超过5倍时，很容易造成楼市价格大幅下跌，当然也有不平常的情况，比如北京、深圳、上海在2021年平均房价均超过6万元/平方米，工资中位数往往能反映出大部分人工资收入情况，深圳、上海、北京的工资中位数约6000元左右，显然单位面积与人均收入比值达到10倍，然而这三个城市的房价并没有出现大幅下跌，这时市场供求规律便成为影响楼市泡沫破灭的必要基础，换言之，这些城市所供应的住房，目前能够跟收入较高的阶层需求相匹配，购买力能够在短期内支撑这样的房价，不过话说回来，目前房价没有出现大幅度下跌，并不代表泡沫没有达到临界点或者饱和阶段，三个信号出现，明年起房价或将超乎想象。

一、7个城市相继出台“限跌令”，防止房企恶意降价扰乱楼市秩序

这句话有些牵强，但事实就是这样，自8月份湖南岳阳市发布首个“限跌令”以来，已先后超过7个城市相继出台限跌令，比如沈阳、昆明、菏泽、唐山、江阴、株洲等城市，平时喜欢关注楼市的朋友大致都曾听闻，湖南长沙算是房价较为平稳的城市，岳阳同样如此，本身房价相对一二线城市而言并不算高，以至于随后出台“限跌令”的城市均有一个共同点，房价还未经历过大起就有大跌的势头，这对城市经济发展弊大于利，出台“限跌令”的诱因也十分明显，就是某龙头房企率先降价领跑，而这个龙头房企再次降价的缘由便是迫切的需要降低负债，这还得从央行、住建部从约谈12家重点房企后设立的“三道红线”说起，每一道红线都在约束房企的资金流转。

可以看出，整个房地产市场，从房企向金融机构、银行融资开始，就已经留下了“诟病”，在央行和住建部找到病根并决定彻底治愈诱因那一刻起，就意味着房企需要“从长计议”了，还未开发建设的楼盘损失尚且较小，而那些开发建设到中途过程的，要想快速爬到岸边，在面对市场如此激烈的竞争环境下，以价换量是它们不得不思考的问题，龙头房企盘子大，所需要的现金流更多，需要更低的价格优势才能吸引购房者，其余小楼盘则大部分都在观望，由于拿地成本较为昂贵，舍不得割肉，但是员工、材料成本需要开销，所以这些小楼盘即便是降价，幅度也并不会很大，从这个信号来看，起码是有降价的苗头，而且是绝大多数房企都会面临的抉择。

二、10个房价“上涨型”城市被约谈，要求扛起城市主体责任

在这个节骨眼上，房价稍微涨势过猛就极容易被发现，对房价“上涨型”城市进行约谈其实也是一种“限涨”的行为，在2021年7月22日住建部房地产市场监管司司长张其光接受采访时便首次提出“城市调控责任制”：针对房地产调控问题，要对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责，同时在大局上，还将加强房地产金融管控，完善房企“三线”融资管理，落实银行房地产贷款集中度管理，紧随其后在7月29日，住建部约谈银川、金华、泉州、徐州、惠州等5城，约谈目的殊途同归，房价调控不符合预期，导致房价涨幅过大。

三、央行第94次例会首次提及房地产，并强调“2个维护”

9月24日，中国人民银行货币政策委员会第94次例会在北京召开，此次会议除了分析国内外经济金融形势以外，首次提及房地产，并表示要“维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益”，字面意思不难理解，既要从金融端确保楼市有一定“活跃度”，也就是防止发生如当年美国、日本的楼市泡沫破灭情形，又要确保购房者在购房过程中的合法权益，也就是确保购房者在网签后，房企能如期交付使用，这一点在期房中体现得淋漓尽致，在我国的，房企的运作通常是资金高周转模式，银行下款缓慢、利息到期偿还等都可能成为压倒房企最后的一根稻草。

在房地产发展过程中，金融政策对房地产的影响最为深远，如果没有对住房信贷的支持，我国的房地产发展速度便不会如此之快，要想确保楼市稳定发展，金融资源还得跟上才行，只是此时的金融资源或将针对性进行倾斜，比如针对首套房或“卖一买一”改善型购房者给予特殊信贷政策照顾，而对那些多套房购房者金融资源进行收紧，这其实是一种可以预见的趋势，毕竟房子的本质是解决人们的居住问题，而非任由投资者炒作敛财。

明年房价或超乎想象？原央行副行长曾有“表态”

俗话说，经济基础决定上层建筑，对国家而言也不例外，经济实力在衡量一个国家是否强大时起着决定性作用，军事、教育、医疗、科技等都需要经济支撑，目前我国房地产总市值估值已超过450万亿元，超过欧盟、美国、日本的总和，是GDP总值的4.11倍，房价无论是上涨或下跌的波动，都会对整个经济造成不容小觑的影响，正因为房地产在我国市值庞大，更应该确保楼市平稳下来，尤其是不可预知的楼市泡沫，银保监会郭树清明确指出：房地产泡沫将会是威胁到金融体系最大的“灰犀牛”，调控目的就是让这头“灰犀牛”软着陆，既不能让他摔疼又不能让他继续飘着。

正如原央行副行长吴晓灵所“表态”的观点一致：泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实。如何理解这句话可不能再保持“仁者见仁智者见智”的思维，在笔者看来，结合当下国家对楼市的调控方向，住房的金融性会逐步降低，只有降低了住房金融性，房子才不能在泡沫中狂欢，投资房产的人才会主动放弃炒房敛财，而在未来，我们所拥有的住房，或许就只是单纯的居住功能，这或将是每个人都将面临的现实，从今年初起，种种与众不同的调控政策来看，明年起，对房价的理解或将换一种思路：有市场需求或政策支持时，房价才能衡量房产价值，倘若没有市场需求或政策支持时，房价也就只是一串数字罢了。

对此，你认为今后的楼市会发展成什么样呢？欢迎下方留言一起讨论。